西乡：贫困县的房地产冲动

据统计，2009年前三季度，西乡县商品住宅完成投资6662万元，同比增长100.9％；商品房施工面积20.8万平方米，同比增长22.9％；商品房销售面积6.5万多平方米，比2008年全年的销售面积还多4.9％。今年，这个县的商品房销售更加火爆。

　　房价一路上涨，令低收入者望尘莫及。
                             王  帅  陈圣强  张  英摄

　　陈老汉住在西乡县前锋村，以种菜为生。他说活了大半辈子，从
没有见过县城的扩张速度如此快，眨眼间，征地就征到了他家门口。

　　前锋村位于西乡县东部，紧邻牧马河，有耕地400余亩，村民360
0余人。
　　去年底，虽然“我们村民大部分不同意”，但村里178亩的土地
还是被征用了。据说这里将出现西乡“首家大规模品质水岸社区”，
某地产已经开始为这些土地规划美好的未来：……让怀抱生活理想的
居住者姿态高昂，让观赏者高山仰止……

　　                “涨够了没有”

　　西乡的城市扩建步伐在近几年明显加快。县政府认为，西乡水域
资源丰富，在牧马河、泾洋河城东交汇处的水东片区有近8平方公里
风光秀丽的城市可开发区域，要力争5年内将县城以东片区建成现代
化的城市新区，使县城达到可容纳10－20万人口的城市规模。
　　城东的前锋村尚是图纸上的商品房开发小区，而在城西樱花大道
两侧，这个过去人们心目中的郊区，如今已矗立起了连片的商品房，
这里的均价已经是2800元/平方米。售楼人员说并不是最贵的，“别
的楼盘，也不是高层嘛，已经卖到3000多元了。”
　　业内人士介绍，从2004年开始，西乡的房价出现缓慢上涨，至20
07年，房价突然飙升，此后“越涨越离谱，几乎成为汉中房价最高的
一个县”。
　　据统计，2007年，西乡县商品房均价为1139元；2008年全国房价
普降时，西乡的销售均价涨至1406元；2009年均价超过2400元；今年
截至第一季度，商品房均价已突破3000元。
　　由于商品房价格备案制度从2007年开始，县房管局无法提供2007
年以前的商品房均价，但西乡县统计局的一组数据见证了房价的高扬：
　　2008年西乡县房地产开发完成投资8914万元，比2004年增长137.
7％。
　　2008年县房屋施工面积185871平方米，比2004年增长270.9％。
　　“3年间，西乡的房价翻了近3倍”，一位购房者问，“到底涨够
了没有？”
　　购房者的疑问在房管局那里得到了否定的答复。西乡县房管局认
为，未来几年内，西乡县的商品房价格仍有上涨的空间。
　　县房管局一位领导承认，目前的房价“有点儿高”。他说现在购
买一套90平方米左右的房子，至少需要25万元。以他的月收入，不吃
不喝需要十几年。
　　“但目前的房地产市场是卖方市场”，他强调，“商品房是供不
应求的，所以还会涨。”

　　                     高歌猛进

　　西乡自古有“秦岭南麓小江南”的美誉。这里山川秀美，气候宜
人，被联合国科教文官员誉为“最适合人类居住的地方之一”。业内
人士称，仅此荣誉就可以刺激房地产商的开发冲动，而日趋改善的交
通条件，更为开发商们注入了一针兴奋剂。
　　西乡县政府网站上，这样介绍它的交通：公路交通便捷迅速，西
汉高速距西乡50公里；正在建设的十天高速在县内总里程68公里，途
经西乡8个乡镇；即将开工的西安至成都铁路客运专线距西乡仅80公
里，建成后从西乡通过高速公路、铁路3个小时可到成都、西安，一
日之内可达武汉、重庆，将极大地提升西乡的区位优势。
　　“十天高速和西成高铁项目极大地刺激了西乡房价”，一位房地
产商说，“大家更看好这个市场。”
　　据统计，2009年前三季度，西乡县商品住宅完成投资6662万元，
同比增长100.9％，商品房施工面积20.8万平方米，同比增长22.9％，
商品房销售面积6.5万多平方米，比2008年全年的销售面积还多4.9％。
　　县政府一位工作人员的购房经历见证了“疯狂的房价”：2008年，
他以1800元/平方米的价格订下一套期房，可半个月后，开发商却通
知他以1900元/平方米交付房款。2009年交房时，他的房子已经涨到
了1900元/平方米。今年初，他再去问价，房价已涨至2800元/平方米。
而他的月收入只有2000元左右。
　　开发商一路高歌猛进的同时，前锋村的菜农们正在为将来的生计
发愁：被征用178亩土地后，村里如今只有200余亩，人均不足1分地，
陈老汉说剩下的多是坡地或位置偏远的土地。在城镇化的脚步声中，
陈老汉手里攥着5万元补偿款却不敢花，因为他担心这些坡地还能耕
作到何时。
　　一个村民问：“地被征了，我们就是城里人了？”
　　专家指出，将土地升值收益以某种形式转换为农民的投资，是解
决失地农民长远生计的关键，也是解决城乡分配差距的关键。
　　2008年，西乡县城镇居民人均可支配收入9501元，农民人均纯收
入2360元。2009年，这两个数字分别升至12465元和3065元，均低于
全国平均水平。

　                    　 谁在买房？

　　西乡县位于汉中东部，东邻石泉，南接镇巴，北连洋县，西靠城
固，总人口41万人，其中农业人口34万人。
　　西乡的房价目前已高居邻近各县之首。奇怪的是，不管房价怎么
涨，也有人买。
　　县房管局提供的《房地产开发统计表》显示，2009年，西乡县空
置商品房面积一栏均为空白。
　　谁在买房？为什么买房？
　　县委一位领导自豪地介绍着西乡的教育成就，“石泉、镇巴都有
学生千里迢迢来西乡求学，因为我们是省教育强县。”随之而来的是
学生的家长，“很多外地学生家长觉得我们这里条件不错，就买房定
居”，于是房价自然上涨了。
　　据了解，截至去年底，西乡县的外县学生中，高中280人，初中2
90人，小学70人。
　　业内人士称，外地生源就读带来的购房行为，只占“购房群体的
很少一部分，并不能构成西乡的主流购房群体”。
　　县房管局说，从他们的业务情况来看，进城农民、机关干部、企
业员工是办理房产证的主流群体。2010年第一季度，西乡县销售商品
房241套，同比增长70.5％。
　　县统计局的一份资料显示，城乡差别加剧了农民进城风。为方便
子女就学，部分农民不惜一切代价进城购房。此外，在男女比例失调
的情况下，不少男青年为了提高自身条件赢得女方欢心，想方设法筹
钱，甚至举债购房。
　　汉中市一位房地产经销商认为，很多人购房的经济动机源于投资
渠道的不畅，“存到银行怕贬值，投到股市怕被套，投资项目钱又不
多，因此把存款变成不动产，买套房子是最保险的选择”。
　　他相信西乡的房价会继续上涨，“房屋是刚性需求，几乎等同于
生活必需品。一个很简单的道理——没房，谁嫁给你？”
　　然而对于手头小有积蓄的购房者来说，想买一套经济适用的住房，
却并非易事。2008年西乡住宅施工面积为180014平方米，90平方米以
下的小户型住宅施工面积为2654平方米，仅占住宅施工总面积的1.47
％，比例之低，令人无所适从。正如一位购房者所言，想省钱买个小
户型，却无处可买！

　　                     土地财政？

　　“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政
府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研
究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张
带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政
府预算外收入的60％以上。
　　西乡县总面积3240平方公里，其中山区占64.79％，丘陵占28.35
％，平川占6.86％，1994年被国家定为贫困县。
　　虽然西乡县积极推进“工业强县、资源富县”战略，但全县基本
属于农业县，工业基础薄弱，县域经济发展相对滞后。2009年，西乡
完成生产总值29.33亿元，完成财政总收入1.635亿元，同比增长55.5
％，其中地方财政收入6767万元，同比增长38％，地方财政支出7.01
亿元，同比增长28.4％。
　　专家指出，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，
“土地财政”或将成为政府收入的主要来源。
　　2008年，西乡县商品房开发企业共购置土地面积31846平方米，
比2004年增长515％。
　　据西乡县土地储备出让中心介绍，2009年，西乡县完成一宗5.61
亩的土地交易，起拍价308.55万元，成交价为948.55万元。2010年4
月，又一宗土地拍卖成交，起拍价1650万元，成交价2180万元。
　　业内人士称，虽然无法确知土地收益在一般预算收入中的比例，
但它对西乡财政收入的贡献是不可忽视的。最新的数据是，截至今年
5月7日，西乡县完成地方财政收入4151万元，占全年收入任务的50.3
％，同比增长91.4％，提前54天完成收入过半任务。
　　不久以后，陈老汉的菜地里将耸起一栋栋商品房，在这个“沿袭
着一种尊贵，代表着一个知性阶层”的高尚社区里，陈老汉说不会有
他的容身之地。他家一年的卖菜收入是1.5万元，即使把积蓄和补偿
款全部算上，他也不敢想象在这里买一套商品房去“感受那份悠远的
恬静和惬意”。
                     （本报记者  王  帅  陈圣强  张  英）